家人们，最近房地产市场那是风云变幻，好多朋友都在打小算盘，琢磨着把手里的房子卖了，再换套更心仪的。这时候，一个关键问题就来了：有一套房卖了再买，到底还算不算首套房呢？这可关系到咱买房的成本和优惠政策，今天咱就来好好唠唠。
首先得明确，首套房的认定，在不同的政策领域，标准不太一样。咱们先来看看贷款方面的认定。
贷款政策大致分为 “认贷不认房”“认房不认贷” 和 “认房又认贷” 这三种类型。咱们一个一个说。
先说 “认贷不认房”，这种政策下，银行主要盯着您的贷款记录。要是您之前那套房的贷款已经结清了，哪怕您之前有过贷款买房的经历，现在再贷款买房，银行也会把您当成首套房买家来对待。比如说，您之前贷款买了一套房，辛辛苦苦还完贷款，现在想换个大点的房子，把原来的房子卖了，再去银行申请贷款，只要符合 “认贷不认房” 政策，那您就能享受首套房的贷款政策，像首付比例相对低一些，贷款利率也更优惠，能省不少钱呢。目前，不少城市为了刺激房地产市场，吸引刚需和改善型购房者，都采用了 “认贷不认房” 的政策。
再讲讲 “认房不认贷”，这种政策只看您名下实实在在有几套房子。如果您把唯一的一套房子卖了，在房产登记系统里，您名下没房了，这时候再买房，甭管您之前有没有贷款记录，都算首套房。就好比您之前全款买了一套房，现在想换个地段更好的，把原来的房子卖了，然后再买新房，在 “认房不认贷” 的城市，您就是妥妥的首套房买家。2023 年 9 月 1 日，上海和北京先后宣布执行 “认房不认贷” 政策，一线城市全部落地实施这一政策，这让很多有换房需求的朋友看到了希望。
最后是 “认房又认贷”，这政策可就严格了，既要查您名下的房产，又要查您的贷款记录。就算您把原来的房子卖了，名下没房了，可要是您之前有过房贷记录，再买房，银行很可能就不把您当首套房买家了。首付比例得提高，贷款利率也会上浮，购房成本一下子就增加了。在过去楼市调控比较严格的时候，很多城市都采用 “认房又认贷” 政策，防止炒房行为。
除了贷款政策，房产登记系统也会影响首套房的认定。当您把房子卖出去，完成过户手续后，房产登记系统里您名下就没有这套房子的记录了。从房产登记的角度来说，这时候您再买房，是有可能被认定为首套房的。但也有些城市，会对房产交易记录进行追溯，就算您名下现在没房，可要是短期内有过卖房记录，再买房也可能不算首套房。
还有个容易被大家忽略的地方，就是契税缴纳。在不少地方，税务部门认定首套房，主要看您在当地不动产登记系统里名下有没有房。如果您把唯一的一套房卖了，再买房，在契税缴纳上，可能就能享受首套房的优惠税率。一般来说，首套房的契税税率比二套房要低，这也是一笔不小的开支呢。比如说，购买 90 平方米及以下的普通住房，首套房契税税率可能是 1%，而二套房可能就是 3%，房子总价越高，这契税的差价就越大。
为了让大家更清楚，我给大家举几个例子。假如您在 A 城市，这个城市实行 “认贷不认房” 政策。您之前贷款买了一套房，贷款已经还清了，现在把这套房卖了，再去买新房，申请贷款的时候，银行就会按照首套房的政策给您放贷，首付可能只要 20% 到 30%，贷款利率也比较低。要是您在 B 城市，实行 “认房不认贷”，您之前全款买了一套房，现在把它卖了，名下没房了，再买房，不管您贷款还是全款，在房产登记和相关政策认定上，您就是首套房买家。但要是您在 C 城市，实行 “认房又认贷”，您之前贷款买的房，就算卖了，因为有贷款记录，再买房，贷款首付比例可能要提高到 40% 甚至更高，利率也会相应上浮。
家人们，有一套房卖了再买算不算首套房，这里面学问可大了，得综合考虑当地的贷款政策、房产登记情况以及契税政策等多方面因素。如果您正打算卖房再买房，一定要提前咨询当地的房产管理部门、贷款银行，把政策吃透，这样才能做出最划算的决策。要是您在这方面有过经验，或者还有啥疑问，欢迎在评论区留言，咱们一起交流交流，说不定能帮您省不少钱呢！
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